01

众所周知，迫于外部竞争的压力的直接原因，年底，会展航洋城宣布停业，进入为期一年多的调整期。

这次调整，相当于给一个体量超过10万方的庞然大物做一次长达一年多的接近彻底的外科手术，换了脸面、换了五脏六腑，夸张点说，现在的会展航洋城的商业，堪称“忒修斯的航洋城”。

但凡大型手术，都是烧钱的主。但凡烧钱的事情，都很考验决策者的魄力——钱烧了，事能成吗？

和好几位熟悉陈航（广西东方航洋实业集团的BOSS，即航洋城掌舵人）的人聊天，他们对其评价几乎都是：这是个有着非凡魄力和决断力的人。陈航决定了要给会展航洋城改头换面，以求新的转机。

此后，他一通操作，先是从深圳请来了原来为万象城做设计的公司，帮航洋城重新勾勒出了如今的样子，并按照新的定位，重新调整业态，重新招商。

所有的“重新”，都要花重金。调整未动，“粮草”先行，钱从哪里来？

会展航洋城从年开业，到年底暂停营业，7年时间里，虽然看起来不温不火，但其实租金收益不菲。

据知情人士透露，当时航洋城的可租赁面积大约9万平米，大约从年下半年开始，会展航洋城平均租金在每平米-元（物业费另收，40元/平米/月，会展航洋城是南宁第一个租金和物业费分开收的购物中心）之间，年租金收益在万左右。

“那时候说了没人敢信，会展航洋城当时连餐饮平均租金都能到每平米元/月，不含物业费。”

连续多年稳定的租金收益，是会展航洋城调整的资金来源之一。

其次，陈航还出让了部分物业，包括香榭里花园的商业街的部分商铺，以及万豪酒店的那栋楼，后者卖给了鑫伟，交易金额接近4个亿。

租金积累加上出让物业套现，让航洋攒够了“粮草”。

02

会展航洋城是怎么调整的？

为什么会展航洋城要付出极大的代价做调整？

前文说了，外部竞争只是直接原因。根本原因有两个，一是物业存在很大的缺陷，二是业态结构不合理。

物业的缺陷主要表现在动线和商铺设计的不合理。

当年，会展航洋城为了多收租金，把容积率用到了极致。如果你熟悉“初代目”的航洋城，应该还记得，曾经沃尔玛的上面还有一个“负一层”，层高不到3米，是生生架出来挣租金的。整个“负一层”一年就能为航洋城贡献不低于万的租金收益。

不知道还有多少人有印象，“负一层”的角落里当时有一个“美食城”，大约有15个档口，每个档口月租金几千元，你看，单“美食城”一年就能产生上百万租金。

我们来看看航洋城是怎么调整这部分空间的格局的。

①把沃尔玛原本一万多平米的面积，被减少了约0平米，做成了两排商铺，给更多的品牌入驻。现在我们看到的屈臣氏、盐卤堂等商铺的位置，就是沃尔玛之前的面积。逛过航洋城的想必都知道，这两排商铺的内步行街，是目前航洋城人流量最大的所在。

▲人流量不是一般的大

②去掉“负一层”，去掉了“美食城”等空间，内步行街的层高变高了，商铺划分更合理了，体验感得到优化。

③调整了沃尔玛入口，原入口位于航洋城西侧的出入口，也就是现在的新能源汽车外展的位置。

往楼上看。调整之前，三四楼是没有商铺的，除了百老汇影院和电玩城，就是背柜。百老汇影城的动线复杂而奇葩，记得年我和同学去看《特种部队：眼镜蛇的崛起》，先从四楼进入影院，然后坐自动扶梯下三楼才能到达放映厅。调整后，电影院挪到了五楼，而三四楼也变成了现在很火爆的儿童业态和餐饮。

▲现在的电影院

同样，五楼原本也是没有现在这样的层高的，当时五楼一半是“皇家一号”KTV，一半是餐饮。调整后，变成了餐饮和电影院。

在会展航洋城的重大调整中，陈航再次展示其非凡魄力——在航洋城还没有做重新做大的招商定位的情况下，他就决定先做物业改造。

物业改造完毕，航洋城开始品牌招商。以前，航洋城不管你的品牌影响力几何，只要能付得起租金，就给进（当然，如果不付租金甚至是水电费，哪怕是主力店巴黎春天，航洋城也会一把大锁把店门给锁起来）。

而改造后，航洋城基于对“与南宁万象城的竞合关系”这一问题的思考，明确了自身的差异化定位：万象城拥有众多国际国内一线品牌，南宁周边县市都在其辐射范围内；航洋城则定位年轻时尚，主要服务南宁本地消费者，并以20-40岁左右的年轻消费者和家庭消费者为核心客群。

因此，航洋城针对业态做了重大调整：

①提高餐饮比重，大量引入人气餐饮品牌。

在调整之前，航洋城的餐饮约占整个业态45%（包括南北广场，当时北广场的桂小厨还叫做绿岛时光，其领衔的一二楼商铺全是餐饮），而调整后，这个比例进一步上升至50%甚至更高，这个比例高于万象城约10%-15%。海底捞、蛙小侠等品牌进入南宁的首店，就是开在航洋城（除了餐饮，很多品牌进入南宁，都把航洋城当成打开南宁市场的桥头堡）。

▲北广场的部分餐饮

②航洋城还引入大量的奶茶品牌，在南北广场做外摆，形成了南宁购物中心的第一条潮饮外摆一条街，吸引了大量年轻时尚客群。这在当时的南宁还是比较超前的，如今，我们在任何购物中心都能看到为数不少的潮饮品牌，航洋城无疑是“起风”的地方。

▲南广场的潮饮品牌

▲南广场的潮饮品牌

▲南广场的潮饮一条街

如今逛航洋，负一楼、负二楼的餐饮店全天候火爆，上到四楼、五楼，就算是非饭点的下午三点左右，很多店里也都食客盈门。在航洋城所有的业态里，餐饮是当之无愧的流量担当。

③引入近20%的儿童业态，将三层打造为儿童业态主题楼层，是航洋城调整成功的关键之一。而这一调整则主要为了吸引家庭消费者，而作为会展航洋城最大、最稳定的客源地，凤岭北聚集有大量的以家庭为单位的消费者。

④零售业态中，引进Zara、MJstyle、无印良品等带有明显年轻属性的品牌。其中，航洋城Zara是南宁第一家，生意一直很好。原本Zara在南宁有4间铺，但青秀万达、江南万达都陆续关掉，万象城的是Zarahome，传统的Zara旗舰店只剩下航洋城一家。

据说，当初Zara进驻航洋城，条件不高，不用装补，只要求帮整改一部电梯（Zara店内是有电梯上下的），租金方式为纯扣（含物业费）。

03

调整后的逆袭以及问题

一番调整后，航洋城开挂了一样，火爆异常，综合实力至今仍牢牢占据南宁购物中心榜眼位置。

首先是人流量的大幅度提升。据专业人士估计，会展航洋城重新开业后，人流量翻了三倍，工作日约8万人次/天，周末约12万人次/天。

跟随着人流量而来的，是租金收益。

在南宁，餐饮行业的平均租金红线大概是-元/平米/月，而在疫情之前的航洋，“餐饮品牌块想要租铺，得去排队，一楼得过千”。

零售的租金价格整体也是出奇的高，比如一楼的完美日记，就接近0元/平米/月，这还远不是最高的。这个租金水平是什么概念呢？盛天地一楼的租金大约在-元/平米/月之间。

我们都知道，江南万达很火爆，但是“江南万达再火，在租金收益方面也干不过航洋城，安吉万达、青秀万达等购物中心更是只能仰望航洋城”。印象城的一楼临街铺，也要回到悦荟广场时代，才能收到过千。

专业人士估计，航洋如今的年租金收益至少有2亿，比调整之前涨了一倍有余。

而对于品牌方而言，租金虽然贵，但是回报却很丰厚，从年到年，航洋城的年销售总量过都超过了30亿（其中，沃尔玛大约贡献4个亿）。最受

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